Antes de entrar en el laborioso pero ilusionante proyecto de comprar una vivienda tenemos que tener claro todos los gastos que se van a incluir en esta operación. Es lo mismo comprar una vivienda de segunda mano, nueva o de protección oficial, siempre hay que analizar cuánto van a suponer éstos gastos.
No debemos caer en un error bastante extendido de pensar que sólo vamos a tener que realizar el pago de la hipoteca, puesto que hay muchos más gastos que tienen un efecto importante a la hora de comprar una vivienda. Debemos estar seguros de que podemos asumir todos los gastos que conlleva la compra.
Es por ello por lo que queremos dar un poco de luz a todo este proceso de realizar la compra de una vivienda, ya sea ésta nueva o de segunda mano.
Gastos a afrontar en la compra de una vivienda
Tasación del inmueble
En el caso de que se vaya a realizar la compra de una vivienda mediante una hipoteca, hay que tasar el inmueble. Las empresas que se dedican a esto, las tasadoras, estiman el valor de la propiedad en términos económicos para que el banco o caja que otorga el préstamo conozca la cantidad de financiación que puede dar al cliente. El coste de una tasación puede oscilar entre los 250 y los 600 euros, dependiendo de la propiedad y la valoración.
Notario
La compra debe hacerse de manera oficial en una escritura pública, por lo que tenemos que contar con el papel de un Notario. Los honorarios de la Notaría, que también se denominan aranceles, están regulados por el Estado (todos los notarios deben cobrar lo mismo) y varían entre los 600 y 875 euros dependiendo del coste de la propiedad. En algunos casos hay notarías que pueden realizar algún descuento. Lo habitual es que el Notario haga entrega de una copia autorizada de la escritura de compraventa y dos copias simples.
Registro de la propiedad
Una vez que tenemos las escrituras de la notaría, debemos realizar su inscripción el en Registro de la Propiedad (una institución del Estado en donde se registran las propiedades de las personas, para conocer los propietarios y las cargas que tienen). El coste de dar de alta la propiedad en el registro depende del coste del inmueble y están regulados por normativa.
Gestoría (opcional)
Decimos que el gasto de la gestoría es opcional porque es el único que el comprador puede hacer por su cuenta. Aunque hay algunas entidades bancarias que demandan que las gestiones de registrar, liquidar impuestos, comprobar si la vivienda tiene cargas, se hagan a través de una gestoría, no es obligatorio. No existen tarifas unificadas para esto por lo que el precio puede variar, aunque el promedio de los honorarios que las gestorías tienen suele ir entre los 300 y los 500 euros.
Impuestos a pagar en la compra de una vivienda
Toda vivienda está gravada con una serie de impuestos que pueden ser de diferente naturaleza si la compra se realiza a un particular o se hace directamente con la promotora de las viviendas.
I.V.A.
Impuesto del Valor Añadido
El IVA de una vivienda nueva acarrea un tipo impositivo de un 10% sobre el valor de la misma. En el caso de ser una V.P.O. (Vivienda de Protección Oficial, el porcentaje se reduce a un 4% del valor de la venta).
I.T.P.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Al comprar una vivienda de segunda mano, debemos contar con el I.T.P. que puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en donde nos encontremos (entre un 4% y un 10%). También puede reducirse debido a otros factores como ser una VPO, tener una familia numerosa, edad de los compradores, etc.
I.A.J.D.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Es un impuesto que debe ser abonado por la persona que compra la vivienda a la hora de escriturarla, es decir un impuesto sobre los documentos notariales. Dependiendo de la comunidad autónoma puede variar, entre un 0.5% y un 1.5% del precio de la escritura.
I.I.V.T.N.U.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
En el caso de realizar una compra-venta de una propiedad de segunda mano, el vendedor, es la persona que debe asumir el coste de este impuesto. Este impuesto se asigna a la revalorización de una vivienda desde el momento que se compra hasta que se vende. Toma como variables el tiempo que ha pasado desde el proceso de compra y la venta y el valor catastral de la misma.
A la hora de realizar la compra y la escritura de la vivienda existe un plazo para abonar estos impuestos, ya que si no se liquida en tiempo, se puede aplicar un recargo. El plazo es de 30 días.
En las siguientes imágenes podemos ver los tipos de impuestos de actos jurídicos documentados tanto de una vivienda de segunda mano como una vivienda nueva en las diferentes comunidades autónomas:
Sumando todos los gastos y todos los impuestos, se recomienda contar con un fondo económico o ahorros que vayan entre un 10% y un 15% del valor de la compra para tener la solvencia necesaria y poder afrontar sin problema con todos los pagos a realizar.
En lo referente al Impuesto de Bienes e Inmuebles (I.B.I.), este gasto suele repartirse a la hora de realizar la compra dependiendo de la cantidad de tiempo en la que haya sido cada uno el titular del inmueble
La Nueva Ley Hipotecaria
Tras la nueva ley hipotecaria aprobada por el Gobierno se establecen como gastos los siguientes conceptos y quien debe realizar su pago.
- Prestatario: Los gastos de tasación del inmueble corresponden al cliente, éste debe pagar los mismos, y se estiman entre 250 y 600 euros. El precio varía en función de la valoración de la propiedad, el tipo de propiedad o incluso la entidad que realiza la tasación.
- Prestamista: El banco o entidad financiera debe asumir los gastos derivados de la gestoría, la notaría, la escritura, la inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de actos jurídicos documentados que comentamos anteriormente
- Comisiones: Están limitadas por la nueva ley, pueden depender de si la hipoteca es de tipo fijo o variable.
- Hipotecas de tipo variable; hay un máximo de 0,25% durante los tres primeros años y de un 0,15% el resto del tiempo.
- Hipotecas de tipo fijo; están establecidas con un máximo de un 20% en los diez primeros años y con un 1,5% el resto del tiempo.
Esperamos que con este artículo puedas comprender mejor todos los gastos derivados de la compra venta de un inmueble así como los impuestos que se incluyen en este tipo de operación.
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